Покупка квартиры или острые углы для покупателя

Каждый человек, покупая квартиру, хочет крепко спать и не опасаться, что останется без денег и этой самой квартиры. Не все знают, что покупкой дело может не закончиться, если попадете в липкие руки мошенников или просто некомпетентных оформителей сделки.
Прежде всего нужно сказать о главном — прозрачность и чистота сделки. Это определение означает, что сделка проводится в строгом соответствии с законами и нормативами. Все фирмы поголовно гарантируют такую прозрачность и покупатели верят, не понимая, что никто не может обеспечить 100 % чистоты. И чаще всего потому, что сами люди не желают страховать самих же себя. Чтобы представить все более понятно, представим саму сделку. Вы находите объект, полностью вам подходящий. Теперь пришел черед подписать первый договор.
На профессинальном языке этот договор носит такое название: Предварительный договор (соглашение) о задатке. Упрощенно его называют «договор задатка или аванса», что не очень правильно. Уже в этот момент покупатель должен полностью сосредоточиться. Предварительный договор — основа договора покупки, поэтому постарайтесь учесть в нем все нужные моменты. Самое важное, конечно, расчеты: как будут производиться, каким путем передаются деньги, кто принимает участие в сделке.

Здесь впервые «выплывают» правоустанавливающие документы, поэтому на них остановимся более тщательно. Иногда квартиру продают по генеральной доверенности, то есть от лица владельца его представитель. Вот он «камень», о который можно споткнуться: доверенность может быть подлинной и настоящей. Только вот вам могут забыть упомянуть о «незначительном» моменте: собственник недавно скончался. Это убедительное основание для последующего признания сделки ничтожной. Этим оружием довольно часто промышляют мошенники.
Именно поэтому нужно требовать, чтобы на самой сделке присутствовал непосредственно сам собственник квадратных метров. Предварительный договор страхует обе стороны, ведь может быть и так, что владелец подготовит документы, а покупатель откажется от приобретения. Сумма задатка обычно не превышает 10 % от стоимости квартиры, но бывает так, что продавцу необходима большая сумма. Например, для передачи задатка следующему звену. Само по себе это не должно настораживать, если есть договор.

Безусловно, если сделку проводит солидная фирма, она сама проверит квартиру и ее историю. Однако осторожность требует, чтобы и сам покупатель приложил руку. Получение выписки ЕГРП — быстрый процесс. Зато вы будете точно знать о квартире все:

  • когда покупалась и сколько раз;
  • кто собственник и сколько их;
  • есть ли дети в собственниках;
  • есть ли обременения, аресты.

Нельзя не сказать, что самые проблемные обычно сделки — это те, где принимает участие несовершеннолетний собственник. Неспроста не каждый банк согласится на аккредитацию такого объекта. Идеальный вариант, если ребенку заранее подарили или передали в собственность иную жилплощадь. Тут не будет сложностей, поскольку это значит, что опекунский совет фактически не будет иметь претензий. Но не будет лишним поинтересоваться и сравнить: что имеет ребенок сейчас в собственности и что ему хотят предложить взамен.
Органы опеки и попечительства часто представляют настоящую проблему. Это понятно, ведь этот орган защищает интересы малолетних детей, спасает их от непорядочных взрослых. Закон требует, чтобы доли продаваемой собственности были равны взамен предоставляемой. В некоторых случаях могут разрешить уменьшение доли. Например, были случаи, когда продавался дом без удобств, почти сарай. Но взамен ребенку предоставили меньшую площадь, но в благоустроенной квартире. Правда, это больше исключение. Орган опеки обычно неумолим и будет придираться вплоть до метра.
Если будет установлено, что права малолетнего хоть незначительно были не учтены, суд аннулирует и эту сделку, и все последующие.

Когда сделка подойдет к подписанию основного документа, будет полезно проверить, чтобы у квартиры не было долгов. Также надо проверить все ли выписаны из квартиры, чтобы не купить объект с жильцом. Расчет не может быть произведен раньше, чем продавец выпишет всех жильцов и сам договор не будет зарегистрирован.
Передача денег может быть безналичкой, если так решили стороны. Но чаще арендуется ячейка, в которой будут лежать деньги. Эта ячейка не будет открыта банком-держателем, пока продавец не предоставит зарегистрированный договор продажи.

Каждая сделка — большой труд, который может и не увенчаться успехом. Именно поэтому за оформлением нужно обращаться в маститые конторы, которые доминируют в вашем городе. Согласитесь, 1-2 % от стоимости квартиры (обычное вознаграждение агента) не та сумма, ради которой стоит рисковать квартирой, нервами и более солидными суммами.

 

Как оформить землю в собственность или почему юрист необходим

Оформление участка в собственность всегда занимает львиную долю времени. Хорошо, если уже готовы документы на домовладение, тогда хотя бы удается сократить время на оформлении технического паспорта. Но если речь идет только о земле, приготовьтесь к серьезным затратам времени. Некоторые люди сразу обращаются в фирмы по недвижимости и неспроста: наработанные связи помогают последним сократить время едва ли не вдвое.
Но если вы решились пройти эту дорогу самостоятельно, вам потребуются документы:

  1. удостоверяющие личность;
  2. правоустанавливающие на саму землю;
  3. технический и кадастровый план;
  4. договор покупки-продажи;
  5. квиток о госпошлине.

Перечень звучит просто, но в действительности большинство людей спотыкается сразу на кадастровом паспорте. Суть в том, что каждый участок РФ обязан стоять на учете, иметь персональный номер идентификации. Но поставить участок на учет возможно при учете отсутствия нарушений в документах. И вот тут начинаются сложности: у кого-то границы не соответствуют, у кого-то самозастрой. А кто-то вообще не знает своих границ, поскольку их никто не замерял и не выделял в натуре. К тому же, у нас полно участков, которые просто «живут» своей жизнью. Например, между соседями отличные отношения. Конечно, они не станут ругаться, если чей-то куст малины случайно оказался у них на участке. Но проблема в том, что со временем стирается из памяти, что этот куст растет фактически не у вас, а у соседей. Вы честно полагаете, что это тоже часть вашей земли. Но закон — явление однозначное и он не терпит приблизительности.

Поэтому для постановки на учет и изготовления кадастрового паспорта, необходимо приглашать сначала замерщиков-геодезистов. Нужно проявить внимание при обращении в такие конторы, поскольку не все имеют право на проведение таких работ. У самого геодезиста обязан быть допуск, как и у всей конторы. Проще обращаться сразу в земельный комитет города, который официально занимается замерами. Обойдется немного дороже, зато без лишних сложностей.
Замерщики выделят границы, установят разделительные столбики, проведут топографические работы, сделают межевание. На основании их заключений вы получить техническую документацию для оформления кадастрового паспорта и технического, если нет в наличии. Кстати, нельзя путать кадастровый и техпаспорт, поскольку это совершенно разные документы.

Как оформить землю, если дом в собственности

Первым делом нужно получить кадастровый паспорт и поставить землю на учет, если еще не стоит. При постановке на учет вам присвоят персональный номер для участка и проведут регистрацию земли.
Затем вы должны оплатить необходимую пошлину. Далее с пакетом готовых документов обращаетесь в Госреестр, пишите заявление и прикладываете все документы на землю и само домовладение.

Если земля арендованная, придется иметь дело с самим собственником: местным муниципалитетом. Схема действий такая: собираем документы, оформляем паспорта. Затем получаем с них выписки и обращаемся в органы местного управления. Рассмотрение может занять 45 дней, дальше вы получите по почте решение главы района о передачи земли вам во владение.
Вам могут передать права собственности на льготных условиях, бесплатно, при условии, что ранее не было таких переоформлений. Либо же вы должны будете уплатить кадастровую стоимость участка.
Затем получаете все квитанции, выписки и обращаетесь в Федеральное Управление. В течение месяца, при положительном ответе главы района, переоформление будет завершено и право собственности перейдет к новому частному собственнику.

На словах все упрощается, в реальности перевод земли лучше поручить хорошему юристу. Причем желательно, чтобы этот юрист уже имел хорошую практику ведения таких дел. Иначе сроки слишком растянутся. Да, придется выплатить гонорар, зато все будет сделано грамотно и намного быстрее.

 

3211c3e509a8b4e708bc350362d17960

Инвестиции в зарубежную недвижимость

Рынок недвижимости в зарубежных странах огромен и разнообразен. Коммерческие и жилые объекты, расположенные в разных точках планеты и выставленные на продажу, исчисляются миллионами. Благодаря опыту, накопленному отечественными и зарубежными предпринимателями, Читать далее «Инвестиции в зарубежную недвижимость»

b0ad287de2ce36e1301a0c8ea28f28e7

Как купить дом за городом

Перед тем, как купить дом за городом, определите цель своей покупки и сумму, которую вы готовы заплатить. Чтобы сделать правильный выбор и избежать обмана, нужно обратить внимание на многие аспекты: расположение дома, его состояние, порядочность продавца и многое другое. Читать далее «Как купить дом за городом»

aeed40732fe19b868e5de443ed5203c4

Как найти клиентов риэлтору

Проблема любого начинающего риэлтора состоит в отсутствии клиентов. Риэлторские услуги довольно распространены, конкуренция в этой сфере очень высока. Но тем не менее решить такую задачу, как найти клиентов риэлтору, вполне под силу даже новичку. Такая проблема может Читать далее «Как найти клиентов риэлтору»